Som advokater anbefaler vi altid vores klienter at tegne en ejerskifteforsikring, hvis det er muligt. Ejerskifteforsikringen giver mulighed for at få dækket skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Det er en tryghed, der kan vise sig at være værdifuld, hvis der senere dukker forhold op, som ikke var synlige ved overtagelsen.
Men med de nye foreløbige ejendomsvurderinger fra efteråret 2023, kan der fremover opstå en problematik, der kan få betydning for ejeskifteforsikringens dækning.
Derfor har vi lavet en artikel om, hvad det kan have af betydning for dig, som er ved at købe bolig eller som har købt bolig med lang overtagelse.
Her gennemgår vi, hvad du skal være opmærksom på som køber.
Baggrund: Hvad dækker ejerskifteforsikringen?
Ejerskifteforsikringen er en forsikring, man kan tegne, når man køber fast ejendom, hvor sælger har gjort brug af huseftersynsordningen (dvs. at sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt tilbyder at betale halvdelen af forsikringspræmien for en ejerskifteforsikring). Hvis sælger vælger at benytte huseftersynsordningen, fraskriver vedkommende sig nemlig det 10-årige ansvar for fejl og mangler – og man kan som køber derfor kun rette krav mod forsikringsselskabet.
Ejeskifteforsikringen dækker som udgangspunkt:
- Ulovlige el- og VVS-installationer,
- Skjulte mangler, som ikke fremgår af rapporterne.
Ejerskifteforsikringen dækker dermed forhold, som allerede var til stede ved overtagelsen, men som ikke er nævnt i rapporterne eller er beskrevet klart forkert. Ejerskifteforsikringen kan tegnes med en standard eller en udvidet dækning.
Du kan læse meget mere om ejerforsikringens dækning i vores artikel om emnet her
Problemet med grundværdien – som ikke har været relevant tidligere
Ejerskifteforsikringen ofte en god tryghed, men det er vigtigt at være opmærksom på, at der gælder en lovbestemt begrænsning for, hvor stor en erstatning man kan få udbetalt. Ifølge bekendtgørelsen om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer er forsikringsselskaberne nemlig ikke forpligtet til at udbetale mere end den kontante købesum fratrukket den offentlige grundværdi på overtagelsestidspunktet.
Det betyder i praksis, at hvis grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering er høj i forhold til købesummen, reduceres den maksimale dækning, som forsikringsselskabet er forpligtet til at udbetale. I nogle tilfælde kan det betyde, at forsikringen kun dækker et begrænset beløb – og i andre tilfælde dækker den slet ingenting.
Denne problematik er der kommet særligt stor opmærksomhed omkring efter de foreløbige ejendomsvurderinger, som blev sendt ud fra efteråret 2023. Her har mange boligejere oplevet markante stigninger i grundværdien. De foreløbige vurderinger træder dog først i kraft på et senere tidspunkt, og derfor er det ikke nødvendigvis et aktuelt problem ved køb og tegning af forsikring i dag – men det kan blive det, når de nye vurderinger bliver endelige og dermed lagt til grund i beregningen af erstatningssummer.
Problemet er at ingen ved, hvornår de nye vurderinger træder i kraft. Så situationen kan ændre sig meget pludseligt, og derfor er det vigtigt at man er opmærksom.
Et eksempel
Lad os tage et konkret eksempel for at illustrere problematikken:
Forestil dig en bolig, der er handlet for 2,4 mio. kr. I de foreløbige ejendomsvurderinger fra 2023 er grundværdien fastsat til 2,1 mio. kr. Når de nye vurderinger træder i kraft, betyder det, at den maksimale dækning fra ejerskifteforsikringen vil være 300.000 kr., hvis vurderingen ender, som den foreløbige vurdering – uanset hvor stor skaden er.
Hvis man f.eks. finder en skjult skade, som koster 400.000 kr. at udbedre, må man altså selv betale de resterende 100.000 kr. – selvom man har tegnet en ejerskifteforsikring netop for at være dækket i sådan en situation.
Til sammenligning: Hvis man i stedet tager udgangspunkt i den nugældende (ældste) grundværdi, som f.eks. kan være 600.000 kr., vil den maksimale dækning udgøre 1,8 mio. kr. Det er en væsentlig forskel – og viser, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilken vurdering forsikringsselskabet lægger til grund.
Hvad skal du gøre som køber?
Som køber er der flere ting, du med fordel kan gøre for at vurdere, om ejerskifteforsikringen giver dig den dækning, du forventer.
- Tjek grundværdien Gå ind på vurderingsportalen.dk og sammenlign grundværdien med købesummen (det er vigtigt at det ikke er den foreløbige vurdering, men seneste endelige vurdering).
- Læs forsikringsbetingelserne nøje Selvom grundværdi og købesum er ok, så kan der være andre særlige begrænsninger. Forsikringsselskaberne har ret til selv at sætte andre begrænsninger på den udvidede dækning, som ikke er lovbunden. Der er f.eks. selskaber, som har en maksimal erstatning på den udvidede forsikring på kr. 750.000.
- Indhent flere tilbud Du er ikke forpligtet til at tage det tilbud, sælger har indhentet. Ofte er der forskel i pris og dækning. Sammenlign grundigt.
Herudover er det desuden vigtigt, at du konkret spørger forsikringsselskabet, hvilken offentlig vurdering de vil tage udgangspunkt i ved beregning af dækningssummen. Det bør du sikre dig, at du har svar på, inden du tegner ejerskifteforsikringen – særligt hvis du har grund til at tro, at der er stor forskel på den nugældende grundværdi og den foreløbige vurdering fra 2023.
Har du brug for hjælp?
Ejerskifteforsikringen er en vigtig del af bolighandlen – især når sælger benytter huseftersynsordningen og dermed fraskriver sig sit ansvar. Men som køber er det vigtigt at være opmærksom på forsikringens begrænsninger – og særligt på, hvordan grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering påvirker den maksimale dækning.
Har du brug for hjælp til at gennemgå forsikringstilbuddene eller vurdere, hvilken forsikring der passer til din situation, er du velkommen til at kontakte os.
FAQ – Ejerskifteforsikring og grundværdi
Hvad er en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er en frivillig forsikring, du som køber kan tegne ved køb af fast ejendom, hvor sælger har brugt huseftersynsordningen. Forsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten – fx ulovlige el- eller VVS-installationer.
Skal jeg vælge en standard eller udvidet ejerskifteforsikring?
En udvidet ejerskifteforsikring dækker flere typer forhold – fx stikledninger, kloakforhold og forurening – og gælder ofte i op til 10 år. Den anbefales især ved køb af ældre ejendomme eller ejendomme med kælder, dræn eller tidligere olietank.
Kan jeg selv vælge forsikringsselskab til ejerskifteforsikring?
Ja, som køber er du ikke bundet af det tilbud, sælger har indhentet. Du kan selv vælge selskab og bør altid indhente flere tilbud for at sammenligne både pris og dækning.
Hvad er problemet med grundværdien i forhold til ejerskifteforsikring?
Erstatningen fra ejerskifteforsikringen må ifølge loven ikke overstige ejendommens købesum fratrukket den offentlige grundværdi. Hvis grundværdien er høj – som de ofte er efter de nye foreløbige ejendomsvurderinger fra efteråret 2023 – kan det betyde, at du kun får en meget begrænset udbetaling eller slet ingen.
Hvordan tjekker jeg grundværdien for en ejendom?
Du kan finde den offentlige grundværdi på vurderingsportalen.dk. Det er vigtigt at sammenholde grundværdien med købesummen for at vurdere, hvor meget din ejerskifteforsikring reelt kan dække.
