Har du købt en ejendom, du ønsker at udleje som erhvervslejemål? Så er der mange regler at være opmærksom på, da det er et af de mest regulerede områder i lovgivningen.
Skal jeg have en erhvervslejekontrakt?
Nej, det er ikke et krav medmindre, en af parterne ønsker det. Det er dog altid en god idé og vores klare anbefaling at få det lavet!
Alle lejemål er forskellige, hvorfor det oftest giver mening at aftale konkrete vilkår i kontrakten. Hvis ikke der tages stilling til de forskellige vilkår, vil de i sidste ende blive afgjort efter erhvervslejelovens regler.
Som udgangspunkt gælder aftalerne i lejekontrakten for både udlejer og lejer. Erhvervslejeloven indeholder dog ufravigelige regler, som kan tilsidesætte kontrakten, hvis aftalen strider mod loven.
Når forhold afgøres efter lovens regler, er det altid til lejers fordel, hvorfor det er vigtigt, du kender dine rettigheder som udlejer. Det er derfor en god idé at søge rådgivning hos en advokat, så du er sikker på, du kender loven.
Hvordan laver jeg en erhvervslejekontrakt?
Ved erhvervslejemål er der ingen regler om brug af særlige blanketter, når man skal lave en lejekontrakt. Den skal dog være skriftlig, hvis den ene part kræver det. Da der kan opstå uenighed mellem lejer og udlejer, er det også nemmest, hvis aftalerne er skrevet ned. Vi anbefaler altid en skriftlig kontrakt til alle lejeaftaler.
Huslejen kan parterne som udgangspunkt frit aftale, men begge parter kan kræve den reguleret, hvis lejen er væsentlig højere eller lavere sammenlignet med markedslejen. Markedslejen fastsættes efter området, lejemålet ligger i, lejemålets størrelse, stand osv.
Det er også vigtigt, det fremgår af aftalen, hvilke udgifter lejeren skal betale til udlejer udover huslejen. Fremgår disse udgifter ikke, er konsekvensen at de ikke lovligt kan opkræves.
Nogle lejeforhold er mere komplicerede end andre, så det er meget forskelligt, hvor lang tid det tager at udforme en kontrakt. Kontakt os gerne for et tidsmæssigt overslag på, hvornår vi kan have din klar.
Hvad bør en erhvervslejekontrakt indeholde?
Der er mange punkter at tage stilling til ved udlejning af erhvervslejemål. Det er bl.a. vedligeholdelsesansvar, afleveringen af det lejede, lejens størrelse og regulering, driftsudgifter, ændringer af det lejede, fremleje, evt. køberet, afståelsesvilkår, depositum, opsigelse, uopsigelighed osv.
Hos Mieritz Advokatfirma sørger vi for at gennemgå alt det væsentlige med dig.
Hvornår kan lejer opsige lejemålet?
Det klare udgangspunkt er, at lejeren frit kan opsige aftalen. Andet kan dog aftales i kontrakten. F.eks. en aftalt uopsigelighed der binder lejeren til lejemålet i en periode. Dette vil oftest give dig som udlejer, en betydelig sikkerhed.
Hvornår kan jeg som udlejer opsige lejer?
Udgangspunktet er reelt, at det kun er i meget få tilfælde du som udlejer kan opsige en lejer. Eksempelvis kan du ikke bare opsige en lejer med det aftalte opsigelsesvarsel. En opsigelse skal være begrundet og have grundlag i opsigelsesbestemmelserne i loven.
Som udlejer kan du som udgangspunkt opsige lejer, når der er tale om udlejning af lokaler til restauration, butik eller kiosk. Det gælder også ved teatre, foreningsbygninger og lignende, samt stalde og garager.
Ved nogle andre lejeforhold som f.eks. kontorer kan du kun opsige lejer, hvis du selv ønsker at bruge lejemålet, eller hvis lejemålet skal renoveres eller nedrives.
Du har som udlejer også mulighed for at opsige lejer på baggrund af, at lejers opførsel, er til gene for ejendommen, eller dem der befinder sig på den. Det kan f.eks. være, hvis der er meget støj fra lejer. Det kræver, at du har givet lejer besked om den dårlige opførsel, og at lejer ikke har rettet sig efter det.
I de tilfælde hvor Erhvervslejelovens § 14 er aftalt og det ikke er afgørende for lejers virksomhed, at den netop drives på din ejendom, kan du i øvrigt opsige lejer, hvis ikke I kan blive enige om eventuelle nye lejevilkår. Det kræver dog, I har aftalt muligheden for ændring af vilkår i kontrakten.
Som udlejer er det en god idé at have den mulighed.
I Erhvervslejeloven er der regler om opsigelsesvarsler. De svinger fra alt mellem 1 måned til 1 år alt efter årsagen til, at du opsiger din lejer.
Tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter
Hvis du kun ønsker at udleje din ejendom i en kortere periode, kan du med fordel lave en tidsbegrænset lejekontrakt. Her udløber lejeforholdet automatisk efter den aftalte periode.
Inden for perioden kan ingen af parterne opsige aftalen, medmindre man har aftalt andet i lejekontrakten. Det er dog også muligt for både lejer og udlejer at opsige, hvis den anden misligholder aftalen. Det kan f.eks. være, hvis lejeren ikke betaler sin husleje.
Kan jeg ophæve min erhvervslejekontrakt?
Opsigelse og ophævelse er ikke det samme. Ved opsigelse ophører aftalen i henhold til vilkårene i aftalen efter et opsigelsesvarsel. Ved ophævelse ophører kontrakten straks, som hvis man river kontrakten over.
Erhvervslejeloven indeholder en række årsager til, at du som udlejer kan ophæve erhvervslejekontrakten med lejer. Det kan f.eks. være, hvis lejer ikke betaler husleje, eller når lejer vanrøgter lejemålet eller bruger det til andet end aftalt og ikke stopper, efter du har bedt om det.
Det er dog afgørende, at processen gennemføres korrekt og efter loven. Selv mindre procesfejl kan medføre, at f.eks. en ophævelse ikke gælder alligevel.
Hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer eller ophæve jeres aftale, og du er i tvivl om, hvilke regler der gælder i din situation, kan du altid kontakte os til en snak om din sag.
Kan jeg kræve, at lejer betaler for istandsættelse ved fraflytning?
Hovedreglen er, at lejer skal aflevere det lejede i samme stand, det blev overtaget i. Det betyder, at hvis lejer f.eks. har lavet mange ridser i gulvene, og de var nyslebne ved indflytning, kan der kræves betaling for, at de bliver slebet ved fraflytning. Som udlejer skal du gøre dine krav gældende, inden der er gået 4 uger.
Denne frist er vigtig og overses ret tit af udlejer.
Der kan være forhold, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Det vil normalt være aftalt i kontrakten.
Ovenstående er bare et udsnit af alle de regler, der er vigtige at kende. Derfor anbefaler vi altid, man søger råd og vejledning hos en advokat, hvis man giver sig i kast med udlejning.
Har du spørgsmål til noget af dette, eller har du brug for rådgivning i forbindelse med udlejning, så kontakt os på info@mlaw.dk eller på telefon 32 42 64 00
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg have en erhvervslejekontrakt?
Nej, det er ikke et krav, men det anbefales stærkt. En skriftlig kontrakt hjælper med at undgå misforståelser og sikrer, at begge parter er enige om vilkårene. Uden en skriftlig kontrakt vil eventuelle uenigheder blive afgjort efter erhvervslejelovens regler, som ofte favoriserer lejeren.
Hvad bør en erhvervslejekontrakt indeholde?
En erhvervslejekontrakt bør indeholde punkter som vedligeholdelsesansvar, aflevering af det lejede, lejens størrelse og regulering, driftsudgifter, ændringer af det lejede, fremleje, eventuelle køberettigheder, afståelsesvilkår, depositum, opsigelsesvilkår og eventuel uopsigelighed.
Hvordan kan jeg som udlejer opsige lejer?
Som udlejer kan du kun opsige lejer i visse tilfælde, som beskrevet i erhvervslejeloven. Opsigelsen skal være begrundet og overholde lovens opsigelsesvarsler, som varierer fra 1 måned til 1 år afhængig af årsagen.
Kan jeg ophæve min erhvervslejekontrakt?
Ja, du kan ophæve kontrakten straks ved alvorlige misligholdelser så som manglende betaling af husleje eller vanrøgt af lejemålet. Ophævelse kræver korrekt proces og dokumentation, så derfor kan det være relevant at rådføre sig med en advokat.
Hvad er reglerne for istandsættelse ved fraflytning?
Lejer skal ved fraflytning aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen, med undtagelse af almindelig slid og ælde. Hvis lejer f.eks. har beskadiget gulvene, kan du kræve betaling for istandsættelse. Krav om istandsættelse skal fremsættes inden for 4 uger efter fraflytning.
