Har du købt en ejendom, du ønsker at udleje til beboelse? Så er der mange regler at være opmærksom på, da det er et af de mest regulerede områder i lovgivningen.
Skal jeg have en lejekontrakt?
Nej, det er som udgangspunkt ikke et krav. Der skal dog laves en skriftlig kontrakt, hvis en af parterne ønsker det. Det er også vores klare anbefaling, at man altid har en skriftlig lejekontrakt!
Hvis der er forhold, som ikke er aftalt, afgøres de efter lejelovens regler. Først og fremmest er alle lejemål forskellige. Det giver derfor oftest mest mening at aftale specifikke vilkår i kontrakten. Derudover bliver sager efter lejeloven typisk afgjort til lejers fordel. Det er derfor en god idé at have en kontrakt som udlejer, hvis du vil sikre dig dine rettigheder.
Hvad bør en lejekontrakt indeholde?
I kontrakten bør man først og fremmest aftale huslejen og eventuelle andre udgifter, som lejer skal betale. Derudover er der vedligeholdelsespligt, afleveringen af lejemålet, fremleje, depositum, opsigelse, osv.
Lejeloven indeholder ikke regler om brug af særlige blanketter. Dog indeholder lejeloven krav om, at hvis der bruges blanketter, så skal de være gyldige og autoriseret. Vi ser oftest, at der anvendes forkerte eller for gamle blanketter. Det kan have store konsekvenser for udlejer.
Når du skal udleje til privatpersoner, er det derfor afgørende, du anvender den rette blanket. Vi hjælper gerne med at udforme din lejekontrakt, så du sikrer dig, at den opfylder alle kravene.
Meget kan aftales i lejekontrakten. Lejeloven er dog præceptiv på mange områder. Præceptiv er et juridisk begreb som betyder, at man ikke kan aftale noget i modstrid med præceptive bestemmelser i loven. En aftale i modstrid med en præceptiv bestemmelse vil altså være ugyldig. Uanset om lejer har underskrevet og forhandlet det særlige vilkår. Det er derfor en god idé at have en advokat med til at undersøge, om de ønskede vilkår kan lade sig gøre.
Det er meget forskelligt, hvor lang tid det tager at udforme en lejekontrakt. Nogle lejeforhold er meget komplekse, mens andre blot kan være at udfylde en blanket. Kontakt os gerne for et tidsmæssigt overslag.
Tidsbegrænsede lejekontrakter
Hvis du kun ønsker at udleje din ejendom i en kortere periode, kan du med fordel lave en tidsbegrænset lejekontrakt. Her udløber lejeforholdet automatisk efter den aftalte periode. Det er dog vigtigt, at du ikke får udformet din lejekontrakt således, at den fortolkes som en omgåelse af lejelovens almindelige regler om opsigelse. I dette tilfælde er der eksempler på, at udlejer er blevet pålagt at lejer ikke skal fraflytte et lejemål ved tidsbegrænsningens udløb. Derfor skal sådanne klausuler laves korrekt.
Inden for perioden kan ingen af parterne opsige aftalen, medmindre man har aftalt andet i lejekontrakten. Det er dog også muligt for både lejer og udlejer at ophæve, hvis den anden misligholder aftalen. Det kan f.eks. være, hvis lejeren ikke betaler sin husleje.
Lejers indflytning og fraflytning
Indflytning
Hvis du udlejer mere end én beboelseslejelighed, skal du gennemse boligen sammen med lejer og udarbejde en indflytningsrapport om lejemålets stand. Efter synet har lejer 2 uger til at indberette eventuelle mangler.
Udarbejdes der ikke et indflytningssyn kan udlejers krav ved fraflytning ikke gøres gældende medmindre man kan bevise der er tale om skader, lejer er ansvarlig for. Udlejer løber derfor en stor risiko ved ikke at udarbejde en indflytningsrapport.
Fraflytning
Når en af parterne har opsagt lejemålet, skal der aftales et fraflytningssyn, hvor I sammen kan gennemgå det lejede.
Hovedreglen er, at lejer skal aflevere lejemålet i samme stand, det blev overtaget i. Det betyder, at hvis lejer f.eks. har lavet mange ridser i gulvene, og de var nyslebne ved indflytning, kan der kræves betaling for, at de bliver slebet ved fraflytning. Som udlejer skal du gøre dine krav gældende, inden der er gået 2 uger. Fristen er vigtig at overholde som udlejer, idet kravet om istandsættelse ellers vil ophøre.
Almindeligt slid og ælde er dog en undtagelse, ligesom der kan være forhold, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Det vil normalt være aftalt i kontrakten.
Hvornår kan lejer opsige lejemålet?
Det klare udgangspunkt er, at lejeren frit kan opsige aftalen. Andet kan dog aftales i kontrakten, f.eks. en aftalt uopsigelighed.
Hvornår kan jeg som udlejer opsige lejeren?
Som udlejer kan du altid opsige lejer, hvis der er tale om udlejning af en del af den ejendom, du selv bor i.
Hvis ikke det er tilfældet, har du mulighed for at opsige lejer, hvis du selv ønsker at bo i det lejede eller, hvis ejendommen skal nedrives eller gennemgå en større renovering.
Du kan også opsige lejer, hvis lejer ikke overholder god skik og orden. Det kan blandt andet være, hvis lejer vanrøgter lejemålet eller støjer meget. Det kan også være, hvis lejer opfører sig ubehageligt over for de andre beboere på ejendommen.
I lejeloven er der regler om opsigelsesvarsler. De svinger fra alt mellem 1 måned til 1 år alt efter årsagen til, at du opsiger din lejer. Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde opsigelsesgrunden. Det er vigtigt at opsigelsen sker korrekt og følger lejelovens særlige regler herom.
Er du i tvivl om, du kan opsige din lejer, og hvilke regler der gælder i din situation, kan du altid kontakte os til en snak om din sag.
Ophævelse af lejekontrakten
Opsigelse og ophævelse er ikke det samme. Ved opsigelse ophører aftalen i henhold til vilkårene i aftalen efter et opsigelsesvarsel. Ved ophævelse ophører kontrakten straks, som hvis man river kontrakten over.
Lejeloven indeholder en række muligheder for, at udlejer kan hæve lejeaftalen. Det kan f.eks. være, hvis lejer ikke betaler husleje, eller når lejer vanrøgter lejemålet eller bruger det til andet end aftalt og ikke stopper, efter du har bedt om det.
Ovenstående er bare et udsnit af alle de regler, der er vigtige at kende. Derfor anbefaler vi altid, man søger råd og vejledning hos en advokat, hvis man giver sig i kast med udlejning.
Har du spørgsmål til noget af dette, eller har du brug for rådgivning i forbindelse med udlejning, så kontakt os på info@mlaw.dk eller på telefon 32 42 64 00
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg have en lejekontrakt, når jeg udlejer til beboelse?
Nej, det er ikke et lovkrav at have en skriftlig lejekontrakt, men vi anbefaler stærkt at lave em alligevel, idet en skriftlig kontrakt både beskytter udlejer og lejer. Særligt for udlejeren er det dog fordelagtigt at udarbejde en lejekontrakt, da eventuelle uenigheder uden en kontrakt blive afgjort efter lejelovens regler, som ofte favoriserer lejeren.
Hvad bør en lejekontrakt indeholde?
En lejekontrakt bør indeholde oplysninger om husleje, vedligeholdelsespligt, afleveringen af lejemålet, fremleje, depositum, opsigelse og eventuelle andre udgifter, som lejer skal betale. Det er vigtigt at bruge en gyldig og autoriseret blanket, da forkerte eller for gamle blanketter kan have alvorlige konsekvenser for udlejer.
Hvornår kan lejer opsige lejemålet?
Lejeren kan som udgangspunkt frit opsige lejemålet, medmindre andet er aftalt i kontrakten, som f.eks. en uopsigelighedsperiode. Opsigelsen skal ske skriftligt og overholde de opsigelsesvarsler, der er aftalt eller fastsat i lejeloven.
Hvornår kan jeg som udlejer opsige lejeren?
Som udlejer kan du opsige lejeren, hvis du selv ønsker at bo i det lejede, hvis ejendommen skal nedrives eller gennemgå en større renovering, eller hvis lejeren ikke overholder god skik og orden. Opsigelsen skal være skriftlig, indeholde opsigelsesgrunden og overholde lejelovens opsigelsesvarsler.
Kan jeg ophæve lejekontrakten?
Ja, du kan ophæve lejekontrakten straks ved alvorlige misligholdelser, som manglende betaling af husleje eller vanrøgt af lejemålet. Ophævelse kræver korrekt proces og dokumentation, så det er vigtigt at søge juridisk rådgivning for at sikre, at alt gennemføres korrekt.
