Ny ændring af lejelovens regler om tilbudspligt

ny ændring af lejelovens regler om tilbudspligt

Den 19. december 2023 vedtog Folketinget en lov, der har medført ændring af tilbudspligt i lejeloven. En af disse ændringer vedrører udlejerens tilbudspligt. Men hvad er tilbudspligten, og hvorfor er reglerne ændret? Det ser vi nærmere på her.

Hvad er tilbudspligten?

Tilbudspligten kræver, at udlejeren tilbyder lejerne at overtage ejendommen som andelsboligforening, før den sælges. Den gælder for ejendomme med mindst 6 boliger eller 13, hvis der også er erhvervslejemål. Staten, kommunen og visse familiemedlemmer er undtaget.

Udlejeren skal tilbyde lejerne ejendommen til samme pris som en ekstern køber. Sælges den uden tilbud, kan lejerne anlægge sag og få ejendommen tilbudt tilbage, mens udlejeren risikerer erstatningsansvar.

Hvorfor har reglerne ændret sig?

Tidligere gjaldt tilbudspligten ved salg af kapitalandele kun, hvis erhververen fik majoritet i ejerselskabet. Det betød, at udlejere kunne omgå tilbudspligten ved at sælge ejendommen til flere købere, så ingen fik flertal. Dette smuthul blev udnyttet i “Six Pack”-dommen fra 2020, hvor Carlsbergfondet overdragede 6 ejendomme til 3 pensionskasser i en opdeling, hvor ingen fik majoritet. Højesteret fastslog, at der ikke var tilbudspligt, fordi ingen enkelt erhverver opnåede mere end 50 % ejerskab.

Lovgiver har nu lukket dette smuthul med Ændring af tilbudspligt i lejeloven. Den nye lov sikrer, at tilbudspligten udløses, når ejendommen overdrages til flere erhververe, selv hvis ingen får majoritet. Hvis “Six Pack”-sagen fandt sted i dag, ville tilbudspligten blive udløst.

Hvad betyder ændringen?

Den nye formulering i lejelovens § 198 betyder, at tilbudspligten nu også gælder ved salg af aktier og anparter i selskaber, der ejer ejendomme, uanset om ingen enkelt køber får majoritet.

Dette kan få stor betydning ved generationsskifte, hvor udlejningsejendomme ofte overdrages til flere modtagere. Fremover skal man tage højde for tilbudspligten på en anden måde, hvilket kan føre til flere retssager om Ændring af tilbudspligt i lejeloven.

Ofte stillede spørgsmål

  • Hvad er formålet med tilbudspligten?
    At give lejerne mulighed for at overtage ejendommen som andelsboligforening, før den sælges til en tredjepart.

  • Hvordan adskiller de nye regler sig fra de gamle?
    Tidligere kunne man omgå tilbudspligten ved at overdrage ejendommen til flere erhververe, så ingen fik majoritet. Nu udløses tilbudspligten uanset fordeling.

  • Hvilke overdragelser udløser nu tilbudspligten?
    Salg, gave, fusion, spaltning, mageskifte samt salg af aktier eller anparter i selskaber, der ejer ejendomme.

  • Hvordan ville “Six Pack”-dommen have set ud under de nye regler?
    Overdragelsen ville have udløst tilbudspligten, da ejendommene blev solgt til flere købere.

  • Hvad sker der, hvis en udlejer ikke overholder tilbudspligten?
    Lejerne kan anlægge sag og kræve at købe ejendommen tilbage. Udlejeren kan blive erstatningsansvarlig over for køberen.

Vil du udvide din viden om; 

Erhvervsret, privatret, iværksætteri, AI eller selvudvikling?  

Udforsk vores artikler og guides om alt fra juridiske emner til work-life balance og personlig trivsel på vores vidensside. 

Klik her for at udforske vores ressourcer 

 

 

Skal vi løse dit problem?

Ring til os eller udfyld formularen nedenfor, så kontakter vi dig. Vi bestræber os på at besvare alle henvendelser inden for 24 timer på hverdage.