fbpx

Entrepriseaftaler: Hvad skal jeg være opmærksom på?

Hvad skal du vide om entreprise?

En entrepriseaftale er relevant for dig, som har købt en grund og ønsker at få bygget et hus. Det kan også være dig, der skal have lavet en mere gennemgribende renovering eller en tilbygning.

Hvor man ved ”almindeligt” huskøb køber en vare i form af en bolig, er en entrepriseaftale ”køb af en ydelse”, da varen først skal bygges.

En entrepriseaftale er en aftale mellem en bygherre og en entreprenør. De to begreber bliver ofte forvekslet, men helt simpelt forklaret, så er bygherren dig, der f.eks. ønsker at få bygget en bolig eller lavet et nyt badeværelse. Entreprenøren er den, der udfører arbejdet for dig.

Der findes regler for entrepriseaftaler, hvor begge parter er erhvervsdrivende, men i denne artikel tages der udgangspunkt i, at bygherren er dig som privatperson.

Hvad er en entreprisekontrakt?

Entreprisekontrakten fastlægger rettigheder og pligter for begge parter. En aftale om entreprise er typisk større og mere omfattende end aftaler om et ”almindeligt” huskøb. Først og fremmest er en entreprisekontrakt typisk en kontrakt, der dækker over en ydelse der strækker sig over flere måneder. Derudover indeholder en entreprisekontrakt mange bilag som tegninger, tekniske beskrivelser og tidsplaner.

Det kan være en god idé at få en advokat til at gennemgå din entreprisekontrakt, da der ofte er fejl eller mangler i indholdet, fejl i henvisninger eller endda en forkert prioritering mellem flere regelsæt. Advokaten kan sikre at du ved, hvilke rettigheder og forpligtelser, der er forbundet med en entreprisekontrakt.

AB-reglerne

Aftalen er altid udgangspunktet, men hvis et forhold ikke er aftalt, anvendes AB-systemet oftest. AB er en forkortelse for almindelige betingelser. AB-systemet indeholder regler for entreprisekontrakter, og der findes forskellige regelsæt afhængigt af, om du er forbruger/privatperson eller erhvervsdrivende. AB-reglerne skal dog aftales og fremgå eksplicit i aftalen eller af omstændighederne (fx en lang handelspraksis mellem parterne).

AB Forbruger er reglerne, der gælder for dig som privatperson, under den forudsætning, at AB-reglerne aftales. Aftales AB-Forbruger ikke falder man tilbage på dansk rets almindelige grundsætninger, også kaldet obligationsretten.

Der findes i øvrigt andre AB-regler, som kan tilvælges, hvis der er tale om et projekt, som skal optimeres, eller hvis der benyttes en bestemt type rådgiver. Du kan høre en mere grundig gennemgang af entreprisebegrebet i denne podcast.  

Parterne kan vælge, at AB-reglerne skal gælde på noget af aftalen ved at henvise til det i kontrakten. Parterne kan også vælge at fravige reglerne. Det skal fremgå af kontrakten, hvis nogle af reglerne er fraveget. Det er en god idé at få en advokat til at undersøge, hvilke regler der skal gælde eller fraviges i netop dit tilfælde.

Hvad skal en entreprisekontrakt indeholde?

Projektering

Projektering handler blandt andet om valget af tekniske løsninger og materialer for byggeriet. Det kan også være at fastsætte en tidsplan for, hvilken årstid eller hvilke dage, det er bedst at bygge. I kontrakten skal man aftale, hvem der står for projekteringen.

Som bygherre kan du selv vælge at stå for projekteringen. Her bærer du ansvaret for denne del af projektet. Det betyder, at det er dig, der kommer til at skulle betale for eventuelle fejl eller problemer, som opstår på den baggrund. Det kan f.eks. være forkerte og unøjagtige beregninger, der viser sig ikke at fungere, til det der skal bygges.

Du kan overlade projekteringen til din entreprenør. Det kaldes totalentreprise. Du vil måske få mindre indflydelse på byggeriet, men her er der næsten aldrig tvivl om, at entreprenøren har ansvaret for alle fejl og mangler.

Du kan også vælge en rådgiver til projekteringen. Det vil typisk være en arkitekt eller ingeniør, som kan lave tegninger og beregninger, så du ved, hvad du skal aftale med din entreprenør.

Hvis der opstår problemer, skal det afklares, om der er sket projekteringssvigt eller udførelsessvigt. Ved udførelsessvigt har entreprenøren ansvaret. Ved projekteringssvigt har den projekteringsansvarlige ansvaret. Dette er udgangspunktet. Det kan derfor være en stor fordel, at du ikke selv står for projekteringen.

Betaling

I kontrakten bør man aftale, hvad entreprisesummen skal være, og hvornår der skal betales. Det kan aftales, at betalingen skal ske løbende.

Hvis ikke der er aftalt noget og gælder AB-reglerne, betales der efter bestemmelserne i AB-reglerne.

Garanti / Sikkerhedsstillelse

Det er en fordel at aftale i kontrakten, at både bygherren og entreprenøren skal stille sikkerhed, så parterne er sikre på at få deres betaling og har tilstrækkelig tryghed.

Hvis I har aftalt sikkerhedsstillelse men ikke hvor meget og hvordan, bruges AB-reglerne. Sikkerheden kan stilles i form af kaution eller bankgaranti. For entreprenøren skal sikkerheden svare til 15% af entreprisesummen. For forbrugeren skal sikkerheden svare til hele betalingen eller 3 måneders gennemsnitsbetaling, hvis arbejdet tager over 3 måneder.

Tidsplan

Kontrakten skal indeholde et start- og sluttidspunkt for projektet. Sammen med entreprenøren kan du lave en arbejdsplan, hvor det fremgår, hvilken rækkefølge de forskellige dele af arbejdet kommer i. Så sikres det, at tidsplanen er realistisk.

Det er vigtigt at aftale hvilke konsekvenser, der skal være, hvis tidsplanen overskrides. Normalt aftaler man dagbøder, som entreprenøren betaler. Størrelsen på dagbøderne skal også aftales. Hvis ikke der er indgået aftale om dagbøder, kan du som forbruger søge erstatning efter dansk rets almindelige regler om erstatning.

Underentreprise

Det er muligt for entreprenøren at overlade noget af arbejdet til en underentreprenør. Det kan f.eks. være, hvis entreprenøren er et tømmerfirma, men der også skal laves el- eller VVS-arbejde. Det kan dog aftales i kontrakten, hvis du ikke ønsker det, eller hvis du ønsker en bestemt underentreprenør. 

Ekstraarbejde

Det er en god idé at aftale, at entreprenøren ikke kan arbejde ekstra udover hvad, der er aftalt i arbejdsplanen, uden du som bygherre godkender det. Sådan sikrer du dig, at du ved, hvad det kommer til at koste, ligesom entreprenøren sikrer sig sin betaling.

Forsikring

Anvendes AB-reglerne skal du som bygherren tegne og betale sædvanlig brand- og stormskadeforsikring fra arbejdet starter.

Entreprenøren skal have sædvanlig ansvarsforsikring for skader.

Prioritetsrækkefølge

En entrepriseaftale består af mange dokumenter og bilag. Det er derfor en god idé at aftale en prioritetsrækkefølge for, hvilken rangorden de forskellige dokumenter har.

Din advokat kan hjælpe dig med, hvilke dokumenter, der skal have forrang, og den generelle rækkefølge. Dette er et utroligt vigtigt punkt og overses ret ofte.

Mangler og forsinkelser

Hvis arbejdet ikke er udført som aftalt eller fagmæssigt korrekt, er der tale om en mangel. Det kan også være en mangel, hvis entreprenøren ikke har anvendt de aftalte materialer.

Som forbruger kan du reklamere over en mangel, hvis du har meddelt det til din entreprenør inden for rimelig tid.

Begge parter har dog ret til tidsfristforlængelse, hvis der er forsinkelse af arbejdet, der skyldes ændringer, du som forbruger selv har krævet, eller når det f.eks. skyldes vejret eller en strejke.

Kan jeg ophæve min entreprisekontrakt?

Både dig som bygherre og entreprenøren har mulighed for at hæve entrepriseaftalen, hvis den anden part ikke opfylder sin del af aftalen. Der skal dog være tale om væsentlige mangler eller forsinkelser, hvor man ikke har ret til tidsfristsforlængelse. Ophævelsen skal ske ved et varselsbrev med en begrundelse for ophævelsen.

Din advokat kan vejlede dig i, hvornår der er tale om væsentlige mangler og forsinkelser, og hvordan du skal forholde dig i disse tilfælde.

Der kan være økonomiske konsekvenser forbundet med ophævelsen. Det kan f.eks. være betaling for det arbejde, entreprenøren allerede har lavet. Advokaten kan også hjælpe med den økonomiske opgørelse.

Har du spørgsmål til noget af dette, eller har du brug for rådgivning i forbindelse med entreprise, så kontakt os på info@mlaw.dk eller på telefon 32 42 64 00 

Kontakt os

Hvis du har brug for rådgivning, kan du med fordel benytte kontaktformularen nedenfor og beskrive dit problem kort, så vil vi vende tilbage på din henvendelse hurtigst muligt. Vedrører din sag konkurs eller konkursbegæring? Så skriv til konkurs@mlaw.dk