Den 19. december 2023 vedtog Folketinget en lov, der har medført ændringer i lejeloven. En af disse ændringer vedrører reglerne om udlejerens tilbudspligt – men hvad er tilbudspligten, og hvorfor er reglerne ændret? Det vil vi kigge nærmere på i denne artikel.
Hvad er tilbudspligten?
Tilbudspligten er en pligt, der pålægger udlejeren at tilbyde de nuværende lejere at overtage ejendommen til andelsboligforening, inden ejendommen overdrages til tredjemand gennem f.eks. salg, gave, fusion mm.
Tilbudspligten gør sig, i udgangspunktet, kun gældende, hvis der er tale om en ejendom bestående af mindst 6 beboelseslejligheder. Hvis ejendommen ligeledes indeholder erhvervslejemål, skal der dog være mindst 13 beboelseslejligheder, før udlejeren har en tilbudspligt. Tilbudspligten gør sig ikke gældende, hvis køberen af ejendommen er staten, kommunen eller visse medlemmer af udlejers familie.
Udlejer opfylder tilbudspligten ved at tilbyde samtlige lejere at overtage ejendommen til andelsforening til den samme pris, som udlejeren kunne have fået ved salg til tredjemand. Hvis udlejeren ikke opfylder sin tilbudspligt og i stedet sælger ejendommen til anden side, kan lejerne vælge at lægge sag an. Hvis lejerne får medhold i deres sag, skal de tilbydes at købe ejendommen tilbage, og udlejeren risikerer dermed at blive erstatningsansvarlig overfor den tredjemand, der købte ejendommen i første omgang.
Hvorfor har der været behov for en ændring i reglerne om tilbudspligt?
Tilbudspligten gælder også, hvis ejerskiftet sker som et led i en overdragelse af kapitalandele i et selskab – men indtil nu dog kun hvis erhververen ved overdragelsen, har opnået en majoritet i ejerselskabet. Det er netop dette ’smuthul’ i lovgivningen, som flere aktører undertiden har forsøgt at gøre brug af i ejendomshandler.
Det bedste eksempel på dette ’smuthul’ er den såkaldte “Six Pack”-dom fra Højesteret i 2020. Sagen omhandler 6 ejendomme, som Carlsbergfondet i 2016 overdragede til 3 pensionskasser. Overdragelsen blev udført således, at pensionskasserne overtog hhv. 49%, 34%, og 17% af ejendommene, hvormed ingen af selskaberne altså overtog majoriteten. På den måde fik man omgået tilbudspligten, på trods af at der reelt var foretaget et ejerskifte.
Højesteret fortolkede de gældende regler omkring tilbudspligt således, at tilbudspligten kun finder anvendelse, hvis én tredjemand erhverver en majoritet i ejendommen. Da dette ikke var tilfældet, fordi ingen af pensionsselskaberne overtog majoriteten (≥51%), var der altså ingen tilbudspligt, og Carlsbergfondet blev frifundet.
Lovgiver har siden ønsket at lukke dette ’smuthul’ i lovgivningen, hvilket den nye ændring i reglerne om tilbudspligt derfor er et resultat af. I bemærkningerne til lovforslaget omtalte lovgiver endda selv “Six-pack”-dommen. I bemærkningerne stod følgende:
”Det er således vanskeligt at begrunde, at der udløses tilbudspligt, hvis de pågældende ejendomme var blevet overdraget til én ny ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.” – Bemærkninger til lovforslag nr. L76, Fremsat den 9/11-2023 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)
Det er altså dette, der er baggrunden for den ændring, der nu er vedtaget af Folketinget, og som trådte i kraft den 1. januar 2024.
Hvad betyder den nye ændring ift. tilbudspligten?
Ændringen indebærer, at der i lejelovens § 198 nu er indsat følgende formulering (markeret med fed skrift):
§ 198 Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.
Denne korte formulering medfører i praksis, at det tidligere nævnte ’hul’ i lovgivningen nu er blevet lukket. Fremover vil det derfor ikke være muligt at omgå tilbudspligten ved, at overdrage ejendommen til flere erhververe på en måde, hvorpå ingen erhverver opnår en majoritet i selskabet.
Med andre ord betyder det, at hvis “Six-pack “-dommen skulle for retten i dag, ville udfaldet være helt anderledes. Den nye ændring i formuleringen ville nemlig have medført, at Carlsbergfondets overdragelse af ejendommene til pensionsselskaberne nu ville udløse en tilbudspligt.
Hvad synes vi?
Her hos Mieritz Advokatfirma mener vi, at de nye regler medfører en væsentlig ændring.
Ændringen kan især have stor betydning i generationsskiftesager, idet man efter Sixpack-dommen f.eks. ikke kan overføre en udlejningsejendom til flere modtagere, uden at tilbudspligten udløses. Dette gør, at man skal forholde sig til generationsskifteudfordringen på en anden måde end tidligere, og det vil uden tvivl medføre flere sager om tilbudspligt i fremtiden.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er formålet med tilbudspligten i lejeloven?
Formålet med tilbudspligten er at give lejere mulighed for at overtage ejendommen og danne en andelsboligforening, før ejendommen sælges til en tredjepart.
Hvordan adskiller de nye regler om tilbudspligt sig fra de tidligere regler?
De nye regler lukker et smuthul, der tillod ejendomsoverdragelser til flere parter uden at udløse tilbudspligten, hvis ingen af parterne opnåede majoritet (over 50%). Tidligere kunne udlejere omgå tilbudspligten ved at overdrage ejerskabet til flere erhververe på en måde, hvor ingen fik majoritet. Med de nye regler udløses tilbudspligten nu, når ejendommen overdrages til flere parter, selvom ingen enkelt erhverver opnår majoritet.
Hvilke typer ejendomsoverdragelser udløser nu tilbudspligten?
Tilbudspligten udløses nu ved overdragelse af ejendommen eller en del af ejendommen gennem salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Derudover gælder tilbudspligten ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af stemmerne i selskabet, eller når erhververen opnår majoritet af stemmerne i selskabet.
Hvad var udfaldet af “Six Pack”-dommen, og hvordan påvirker de nye regler denne type sager?
I “Six Pack”-dommen fra 2020 fastslog Højesteret, at tilbudspligten ikke blev udløst, fordi ingen af pensionsselskaberne erhvervede majoriteten af ejerskabet i ejendommene. Denne dom afslørede et smuthul, som nu er lukket med de nye regler. Under de nye regler ville en lignende overdragelse udløse tilbudspligten, da lovgivningen nu tager højde for situationer, hvor ejendommen overdrages til flere parter.
Hvad er konsekvenserne for udlejere, der ikke overholder tilbudspligten?
Hvis en udlejer ikke overholder tilbudspligten, risikerer de, at lejerne kan anlægge sag mod dem. Hvis lejerne får medhold, skal udlejeren tilbyde lejerne at købe ejendommen tilbage, og udlejeren kan blive erstatningsansvarlig overfor den tredjepart, der oprindeligt købte ejendommen. Dette kan medføre betydelige økonomiske konsekvenser for udlejeren.
