En entrepriseaftale er en aftale mellem en bygherre og en entreprenør. Bygherren er den, der ønsker at få bygget en bygning, fx en bolig, erhvervsejendom eller andet, hvor entreprenøren er den, der udfører arbejdet.
Reglerne nedenfor gælder når de er vedtaget og oftest primært ved entreprisekontrakter, hvor begge parter er erhvervsdrivende. Det er dog muligt at anvende og aftale brugen af reglerne i flere tilfælde.
Hvad er en entreprisekontrakt?
Entreprisekontrakten fastlægger rettigheder og pligter for begge parter. En aftale om entreprise er typisk større og mere omfattende end mange andre aftaler.
Først og fremmest er en entreprisekontrakt typisk en længerevarende kontrakt.
For det andet indeholder en entreprisekontrakt mange bilag.
Hvad skal en entreprisekontrakt indeholde?
Projektering
Projektering handler om valget af de tekniske løsninger og materialer for byggeriet. Det kan også være at fastsætte en tidsplan i forhold til, hvilken årstid eller hvilke dage, det er bedst at bygge.
Ofte vil man aftale, at enten entreprenøren eller en rådgiver står for projekteringen. Det er vigtigt, at denne del er særlig reguleret og afgrænset således der ikke opstår udfordringer med vurderingen af, hvem der har ansvaret for de valgte løsninger.
Hvis der opstår problemer her, skal det afklares, om der er sket projekteringssvigt, hvor entreprenøren har ansvaret, eller om det er bygherren, der har ansvaret.
Betaling
I kontrakten kan man aftale, hvad entreprisesummen skal være, og hvornår der skal betales. Normalt vil man enten aftale, at der skal betales efter tidsintervaller, eller at der skal betales, når bestemte dele af arbejdet er afsluttet. Vi anbefaler altid, at der laves en særskilt betalingsplan.
Efter reglerne har entreprenøren ret til at blive betalt to gange om måneden for arbejde og materialer, hvis ikke andet er aftalt. Entreprenøren kan også kræve betaling for materialer, der ikke er leveret på byggepladsen.
Garanti / Sikkerhedsstillelse
Både bygherren og entreprenøren skal stille sikkerhed, så begge parter er sikre på at få deres betaling.
Bygherren stiller normalt sikkerhed svarende til 3 måneders gennemsnitsbetaling (dog mindst 10%) af entreprisesummen uden moms. Vi ser tit, at mange kontrakter indeholder regler om, at bygherre ikke skal stille sikkerhed. Det er derfor vigtigt, at man er opmærksom på dette punkt.
Entreprenøren stiller normalt sikkerhed svarerende til 15% af den samlede entreprisesum uden moms.
Sikkerheden kan stilles i form af kaution, bankgaranti eller på anden betryggende måde.
Tidsplan
Kontrakten skal normalt indeholde et start- og sluttidspunkt. Entreprenøren skal inden for tidsplanen lave en arbejdsplan, hvor det fremgår, hvilken rækkefølge de forskellige dele af arbejdet kommer i. Sådan sikres det, at tidsplanen er realistisk.
Det er vigtigt at aftale hvilke konsekvenser, der skal være, hvis tidsplanen overskrides. Normalt aftaler man dagbøder, som entreprenøren betaler, hvis arbejdet er forsinket. Størrelsen på dagbøderne skal også aftales. Hvis ikke der er indgået aftale om dagbøder, skal bygherren selv bevise, at der har været et økonomisk tab i forbindelse med, at tidsfristen er overskredet. En aftale om dagbøder går det således let for alle parter at kunne forholde sig til forsinkelse. Det er derfor en anbefaling at man ser ind i denne løsning.
Ekstraarbejde
Det er en god idé at aftale, at entreprenøren ikke kan arbejde ekstra uden, bygherren godkender det. På den måde sørger man for, at bygherren ved, hvad det kommer til at koste, ligesom entreprenøren sikrer sig betaling.
Normalt har entreprenøren ret til at udføre naturligt ekstraarbejde, så længe den betaling der kræves er rimelig og inden for normalen af hvad arbejdet kan koste.
Kvalitetssikring
Det er en god idé at have en aftale om kvalitetssikring med i kontrakten. Det kan f.eks. vedrøre de anvendte materialer. Kvalitetssikringen mindsker risikoen for fejl, og entreprenøren kan bruge den til at bevise, at jobbet er udført korrekt.
Vi anbefaler også, at det af kontrakten fremgår detaljeret, hvordan kvalitetssikringen skal laves og hvordan den skal afleveres. Der findes flere tekniske løsninger som kan hjælpe med dette dokumentationsarbejde.
Endvidere er det en stor fordel at anføre, hvilken konsekvens manglende kvalitetssikring har for den økonomiske vurdering af manglende overholdelse. Mange kontrakter indeholder derfor et foruddefineret bestemmelsen om værdien heraf.
Forsikring
Bygherren skal tegne og betale sædvanlig brand- og stormskadeforsikring fra arbejdet starter. Som entreprenør er det vigtigt, at man sørger for, at bygherren tegner den rette forsikring med den rette dækning, herunder også en dækning der sikrer ens eventuelle underentreprenører.
Entreprenøren skal have sædvanlig erhvervs- og produktansvarsforsikring.
Underentreprise
Det er muligt for entreprenøren at overlade noget af arbejdet til en underentreprenør. Det kræver dog godkendelse fra bygherren. Det kan også aftales at entreprenøren skal udføre alt arbejdet selv, eller det er en bestemt underentreprenør, der skal udføre arbejdet.
Vi ser tit, at det af kontrakten specificeres hvilke underentreprenører der er omfattet og godkendt. Denne liste kan revideres løbende, men kræver specifik aftale.
Prioritetsrækkefølge
En entrepriseaftale består af mange dokumenter og bilag. Det er derfor en god idé at aftale en prioritetsrækkefølge for, hvilken rangorden de forskellige dokumenter har. Dette er vigtigt, idet de forskellige bilag oftest indeholder forskellige punkter om samme emne. Det kan fx være, at entreprenørens tilbud indeholder særlige afvigelser som skal gå forud for fx reglerne i AB 18 eller andre bilag. Hvis ikke bilagene er prioriteret korrekt, kan det få store konsekvenser.
Det er oftest her, at vi ser de største og mest graverende fejl.
AB-reglerne
AB-systemet indeholder regelsæt for entrepriser. Parterne kan vælge at standardvilkårene er gældende ved at henvise til det i kontrakten. Parterne kan også fravige vilkårene. Det skal fremgå af kontrakten, hvis nogle af vilkårene er fraveget, jf. også vægtningen af bilag.
Hvis der er forhold, som ikke er aftalt i kontrakten, vil man udfylde ”tomrummet” ved at anvende AB-reglerne.
Der findes flere udgaver af AB-regler. ”AB” står for Almindelige Betingelser. Reglerne er tilpasset de hovedtyper af entrepriseformer der findes. I hovedentrepriser anvendes normalt AB 18, mens der ved totalentrepriser normalt anvendes ABT 18 og ABR 18 for rådgivere.
Er den ene part en forbruger findes der særlige AB-regler herfor, AB Forbruger.
Hvis uheldet er ude
Ophævelse
Både bygherren og entreprenøren har mulighed for at hæve entrepriseaftalen, hvis den anden part ikke opfylder deres del af aftalen. Der skal dog være tale om væsentlige mangler eller forsinkelser. Ophævelsen skal ske skriftligt.
Det har store konsekvenser at ophæve en kontrakt. Det er derfor en anbefaling, at dette alene sker i yderste tilfælde og kun efter behørig rådgivning.
Konkurs
Hvis en af parterne er gået konkurs, kan den anden part hæve aftalen med det samme. Ens advokat kan hjælpe med at gøre det korrekt inden for konkurslovens regler.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en entreprisekontrakt?
En entreprisekontrakt er en omfattende aftale mellem en bygherre og en entreprenør, der fastlægger rettigheder og pligter for begge parter. Den dækker typisk en længerevarende periode og inkluderer mange bilag såsom tegninger, tekniske beskrivelser og tidsplaner. Formålet er at sikre klare retningslinjer for udførelsen af et byggeprojekt.
Hvad skal en entreprisekontrakt indeholde?
En entreprisekontrakt bør indeholde elementer som projektering, betalingsbetingelser, garanti/sikkerhedsstillelse, tidsplan, regler for ekstraarbejde, kvalitetssikring, forsikringskrav, underentreprise og prioritetsrækkefølge af dokumenter. Dette sikrer, at begge parter har en klar forståelse af projektets omfang og de forventninger, der er til arbejdet.
Hvad er AB-reglerne, og hvorfor er de vigtige?
AB-reglerne (Almindelige Betingelser) er standardvilkår, der kan anvendes i entreprisekontrakter. De er designet til at regulere rettigheder og pligter mellem parterne, når specifikke forhold ikke er aftalt i kontrakten. Der findes forskellige AB-regler afhængigt af entrepriseformen, såsom AB 18 for hovedentrepriser, ABT 18 for totalentrepriser og ABR 18 for rådgivere. AB Forbruger gælder specifikt for privatpersoner.
Hvordan håndteres mangler og forsinkelser i en entrepriseaftale?
Hvis arbejdet ikke er udført som aftalt eller fagmæssigt korrekt, betragtes det som en mangel. Bygherren kan reklamere over manglen, hvis det meddeles til entreprenøren inden for rimelig tid. Forsinkelser, der skyldes forhold uden for parternes kontrol, som vejret eller strejke, giver ret til tidsfristforlængelse. Kontrakten bør indeholde bestemmelser om dagbøder for at sikre klare konsekvenser ved overskridelse af tidsplanen.
Hvad sker der, hvis en af parterne går konkurs?
Hvis en af parterne går konkurs, har den anden part ret til at hæve entrepriseaftalen straks. Det er vigtigt at gøre dette korrekt i henhold til konkurslovens regler, og en advokat kan hjælpe med at sikre, at processen håndteres korrekt. Ophævelsen kan have store økonomiske konsekvenser, så det anbefales kun at gøre dette i yderste tilfælde og med behørig rådgivning.
