Det er altid en god idé at søge professionel rådgivning ved køb af bolig. På trods af det, er der i dag flere og flere, som fravælger rådgivning.
Det er en ærgerlig ting at spare penge på, da der i over 80% af alle bolighandler er dokumenter med fejl og/eller dokumenter, der mangler. Derudover udgør beløbet, man bruger på en professionel rådgiver typisk kun en lille procentdel af det samlede beløb, man køber ejendom for.
I dag findes der en række forskellige muligheder, når det kommer til juridisk rådgivning ved boligkøb. Overordnet set, er der to grupper – boligadvokater og køberrådgivere. Spørgsmålet er så, om man skal vælge den ene eller den anden.
Hvem kan være køberrådgiver?
Alle kan i princippet være køberrådgivere – det kan du også. De behøver ikke have erfaring på området, have en juridisk baggrund eller anden uddannelse i forhold til køb/salg af fast ejendom.
I praksis ser vi flest ejendomsmæglere, der yder køberrådgivning. Der er dog efterhånden også mange andre, som udbyder køberrådgivning. Det kan være tidligere advokater, som af den ene eller anden grund ikke længere er advokater, det kan være tidligere advokatsekretærer eller lignende personale fra advokatkontorer, men det kan også være andre, som blot har interesse for området.
Køberrådgiver ikke er en beskyttet titel. Det vil sige der ikke er noget krav til uddannelse. Det danske samfund er bygget op på tillid, og danskere er generelt meget autoritetstro. Derfor har vi også tendens til, som forbrugere, at tillægge værdi til titler som rådgiver. Men man skal være opmærksom, når man vælger juridisk rådgivning. Det er nemlig ikke altid klart, hvad køberrådgiverens baggrund er.
Alle kan efter de danske regler yde juridisk rådgivning uanset om de har taget en juridisk uddannelse eller ej.
Som sagt er det ikke et krav, at en juridisk rådgiver skal have en juridisk uddannelse eller baggrund. Det skal bare fremgå af aftalen, som rådgiveren indgår med forbrugeren, hvad rådgiverens baggrund er uddannelsesmæssigt, samt hvorvidt de er ansvarsforsikret. Betingelserne for aftalen med ens rådgiver, er der dog få, som læser. Mange vil derfor benytte sig af en køberrådgiver i troen om, at personen har juridisk uddannelse og erfaring på området.
Dansk Ejendomsmæglerforening har et todages kursus, som mange køberrådgivere tager, før de bruger titlen. En advokat har derimod 8 års uddannelse bag sig, samt krav om efteruddannelse i al den tid man er advokat
Ejendomsmæglere og andre juridiske rådgivere har således en meget forskellig uddannelsesmæssig og erfaringsmæssig baggrund for at yde køberrådgivning. Det er vigtigt at huske på når man vælger rådgiver.
Lovændring vedr. rådgivning om formidling af fast ejendom
For at sikre en bedre beskyttelse af dig som forbruger, er der i maj 2023 lavet en lovændring i forhold til rådgivning i forbindelse med fast ejendom – både for ejendomsmæglere og andre rådgivere.
Det betyder, at der nu er specifikke regler for køberrådgivere, når det drejer sig om fast ejendom. Det er blandt andet regler om rådgiverens forhold til kunden, og hvordan rådgiveren skal værdiansætte en ejendom. Området er dermed strengere reguleret nu, end det har været hidtil.
Hvilken betydning har den nye lovændring vedrørende formidling af fast ejendom?
- Strengere regler for køberrådgivere, som bl.a. indeholder krav til, at rådgiveren fysisk skal se ejendommen, når den skal værdiansættes, hvis ikke andet er aftalt. Rådgiveren skal også oplyse både køber og sælger, hvis der er personlig eller økonomisk interesse fra rådgiverens side. Det samme firma må heller ikke rådgive køber og sælger i samme sag.
- Strengere sanktionsmuligheder for ejendomsmæglere. Hvis du klager over en ejendomsmægler til Diciplinærklagenævnet, har de nu mulighed for at udtale sig i mindre alvorlige sager samt betinget at frakende ejendomsmæglere retten til ejendomsformidling. Generelt har de også muligheden for at give bøder til ejendomsmægler og begrænse deres ret til ejendomsformidling, hvis ikke der skal ske frakendelse.
- Alt i alt er du nu bedre beskyttet som forbruger, når du modtager rådgivning ved køb og salg af fast ejendom
Advokat eller køberrådgiver: Hvad skal man vælge?
Oftest er de største udfordringer i en bolighandel enten dokumenter, der mangler eller er fejl i, eller konkrete aftaler mellem køber og sælger, som er formuleret af sælgers ejendomsmægler i købsaftalen.
En advokat vil derfor, som udgangspunkt, være en bedre rådgiver ved huskøb, da de uddannelsesmæssigt er trænet i dels at finde fejlene/hullerne i kontrakten, men også forstå konsekvenserne af de særlige forhold i handlen og få sikret at alle forhold er beskrevet. Køberrådgivere kan netop have mange forskellige baggrunde og det er derfor vigtigt at kende til hvorvidt de er fagligt klædt på til rådgivningen. Det er derfor vigtigt at sikre sig, hvad rådgivningen indebærer, hvis man vælger at benytte sig af en køberrådgiver, i stedet for en boligadvokat. Læs mere om hvad en advokat hjælper med i en bolighandel her.
Hvis du i forbindelse med køb af bolig samtidig skal sælge din nuværende bolig, vil din ejendomsmægler typisk tilbyde dig også at være køberrådgiver til dit nye køb. På samme måde har din bank, i forbindelse med boligkøbet, typisk en ejendomsmægler eller anden køberrådgiver, de kan henvise dig til at bruge som køberrådgiver. Her skal man være opmærksom på, at det ofte er mæglers fordel at blive din køberrådgiver, fordi de kan tage et større salær ligesom, at banken har en samarbejdspartner i den mægler/køberrådgiver, de anbefaler. Ejendomsmæglere og banker har lov til at samarbejde og få betaling for de henvisninger de giver til hinanden. Det må advokater ikke. De betaler ikke andre for at få en kunde henvist eller modtager betaling fra nogle for en kundehenvisning, hvorfor de er uvildige. Det er altså ikke nødvendigvis her, du får den bedste rådgivning til den mest favorable pris.
Vores erfaring hos Mieritz Advokatfirma er også, at køberrådgivere eller ejendomsmæglere typisk er dyrere end en boligadvokat.
De ejendomsmæglere, som også er køberrådgivere, reklamerer ofte med, at de kan rådgive om, hvad boligen skal koste, fordi de kender lokalområdet. Først og fremmest, har mange købere selv undersøgt prislejet på forhånd, hvorfor det ikke er her, de har brug for hjælp. For det andet kan en advokat også hjælpe med at undersøge boligmarkedet, hvis du, som køber, mener, at du har brug for vejledningen.
Når det kommer til prisen på ejendomme, så er det styret af udbud og efterspørgsel. Derfor er der ingen der kan give en garanteret “korrekt” pris på en ejendom.
Nogle vælger i øvrigt en køberrådgiver, frem for en advokat, da mange køberrådgivere slår sig på, at de kan varetage forhandlingen af boligens pris. Som advokatfirma kan vi også hjælpe dig med forhandlinger, hvis det er nødvendigt samt vejlede dig i, hvilke parametre du kan skrue på.
Det afgørende for dit valg af køberrådgiver eller boligadvokat er således, at du sikrer dig, hvem du reelt indgår aftale med. Sørg for at finde ud af, hvem det egentlig er, som skal rådgive dig i købet. Hvad er deres baggrund og erfaring og vigtigst af alt – har de en ansvarsforsikring, hvis noget går galt.
Det er ikke altid man via en hjemmeside kan se, hvem der konkret bliver din rådgiver. Sørg for at finde ud af, hvem det reelt er du er i gang med at indgå aftale om rådgivning med.
Hvis uheldet er ude
Den bedste måde at sikre sig mod at ryge i en af de mange faldgruber ved boligkøb, er at få indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen.
Hvis du har fået juridisk rådgivning i forbindelse med en ejendomshandel af enten en køberrådgiver eller en advokat, er det afgørende for hvorvidt du kan gøre noget, hvis uheldet er ude om vedkommende har en ansvarsforsikring.
Alle advokater er, ifølge loven, forpligtet til at have en ansvarsforsikring, der kan dække advokatens ansvar ifm. rådgivningen. Det betyder, at du har en sikring, hvis advokaten har lavet en fejl, som medfører et ansvar for advokaten.
Køberrådgivere er ikke forpligtede til at have en ansvarsforsikring. De skal blot i aftalen med forbrugeren oplyse om, hvorvidt de har en ansvarsforsikring eller ej. Det er derfor afgørende, at du sikrer dig, at en eventuel køberrådgiver har en ansvarsforsikring. Hvis ikke de har det, så kan du i princippet være stillet dårligt, hvis vedkommende køberrådgiver har lavet fejl og herefter lukker firmaet.
Ejendomsmæglere har, ligesom advokater, krav om, at have ansvarsforsikring ifm. deres rådgivning. Du skal dog altid sikre dig, at den konkrete køberrådgiver hos ejendomsmægleren, er omfattet af ejendomsmæglervirksomhedens ansvarsforsikring.
Udover ansvarsforsikring har du altid mulighed for at klage over en advokat til Advokatnævnet, som vil afgøre, om advokaten enten skal betale salæret tilbage og/eller om advokaten får en bøde for sin adfærd. Det er ikke tilfældet med en køberrådgiver.
Hvad koster køberrådgivning?
Priserne for både boligadvokater og køberrådgivere ligger typisk mellem 5.000-15.000 kroner.
Det er vores erfaring, at rådgivning ved en boligadvokat ofte er billigere end, hvad mange forventer. Ved Mieritz Advokatfirma tager vi 9.500 kr. for en ejendomshandel*. Man sparer altså ikke nødvendigvis penge på at vælge en køberrådgiver frem for en advokat.
*med undtagelse af entrepriseaftaler og projektkøbsaftaler
Har du spørgsmål til noget af dette, eller har du brug for rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, så kontakt os på info@mlaw.dk eller på telefon 32 42 64 00
Ofte stillede spørgsmål
Hvem kan være køberrådgiver?
Alle kan i princippet være køberrådgivere, da det ikke er en beskyttet titel og der ikke er krav til uddannelse. Mange køberrådgivere har baggrund som ejendomsmæglere, tidligere advokater eller advokatsekretærer, men det er ikke et krav. Det er vigtigt at sikre sig, hvilken uddannelsesmæssig baggrund og erfaring ens køberrådgiver har, samt om de har en ansvarsforsikring.
Hvad er forskellen på uddannelsen for en boligadvokat og en køberrådgiver?
En boligadvokat har typisk 8 års uddannelse og er underlagt krav om efteruddannelse og ansvarsforsikring. Køberrådgivere kan have meget forskellige baggrunde, og nogle har kun gennemgået et kort kursus. Der er derfor stor forskel på den juridiske ekspertise, sikkerhed og erfaring, som en boligadvokat og en køberrådgiver kan tilbyde.
Hvad er fordelene ved at få indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen?
Et rådgiverforbehold, også kendt som et advokatforbehold, giver dig mulighed for at få købet gennemgået af en juridisk rådgiver, før aftalen bliver bindende. Dette forbehold kan beskytte dig mod uventede problemer og sikre, at alle juridiske aspekter er i orden, før du forpligter dig til købet. Hvis der findes væsentlige fejl eller mangler, kan du trække dig fra aftalen uden økonomiske konsekvenser.
Hvordan kan man sikre sig, at ens rådgiver har en ansvarsforsikring?
Alle advokater er forpligtet til at have en ansvarsforsikring, som dækker deres rådgivning. Køberrådgivere er ikke forpligtet til at have en ansvarsforsikring, men skal oplyse om det i deres aftale med forbrugeren. Det er vigtigt at tjekke, om din køberrådgiver har en ansvarsforsikring, da det kan påvirke din mulighed for kompensation, hvis der opstår fejl i rådgivningen.
Hvad koster køberrådgivning fra en boligadvokat sammenlignet med en køberrådgiver?
Priserne for både boligadvokater og køberrådgivere varierer typisk mellem 5.000 og 15.000 kroner. Det er ofte en misforståelse, at boligadvokater er dyrere end køberrådgivere. Faktisk kan rådgivning fra en boligadvokat ofte være billigere end forventet. For eksempel tager vi hos Mieritz Advokatfirma 9.500 kr. for en ejendomshandel, hvilket kan være billigere end mange køberrådgivere.
