Hvad laver advokaten i en bolighandel?

Få hjælp af en advokat til at gennemgå alle dokumenterne i en bolighandel

Det er en stor investering at købe ny bolig, og der kan være mange risici forbundet med at købe, uden at søge hjælp hos en advokat. I en ejendomshandel er der typisk 400-600 siders dokumenter. Det er vores erfaring hos Mieritz Advokatfirma, at der i mere end 80% af alle ejendomshandler er forhold, som kræver yderligere afklaring eller dokumenter, der enten mangler eller indeholder fejl.

Hvorfor skal du bruge en advokat?

Først og fremmest er ejendomsmægleren sælgers rådgiver og må, efter reglerne, ikke rådgive dig som køber. I øvrigt har den sælgende ejendomsmægler typisk ikke selv gennemgået alle ejendommens dokumenter. Der kan derfor være forhold på ejendommen, de ikke er bekendt med.

Mange købere stiller gode spørgsmål ved fremvisningerne på ejendommen og får i mange tilfælde også svar på dem fra ejendomsmægleren. Man kan dog ikke være sikker på, at det er de rette svar, eller at aftaler lavet med ejendomsmægleren kommer med i købsaftalen.

Det er derfor risikabelt ikke selv at gennemgå dokumenterne grundigt og forstå indholdet, eller få rådgivning og gennemgang af indholdet fra en advokat. Din advokat kan også hjælpe dig med at komme ud af handlen uden omkostninger, ved at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen, skulle boligen ikke være den rette for dig.

Hvad er et advokatforbehold, og hvorfor skal jeg have det?

Når du byder på en ejendom til sælger eller ejendomsmægler, skal du oplyse, at du giver et bud betinget af din advokats godkendelse. Advokatforbeholdet sikrer, at du, som køber, kan underskrive en købsaftale med det forbehold, at din advokat kan gennemgå og godkende alle handlens dokumenter. Det betyder, at du kan trække dig ud af handlen uden, det koster dig noget, hvis der er problemer med disse.

Advokatforbeholdet er ikke det samme som en fortrydelsesret. Fortrydelsesretten har du efter loven og giver dig som køber, en mulighed for at fortryde dit køb inden for 6 hverdage fra aftalens indgåelse, mod at betale 1 % af købesummen til sælger. Forbeholdet er derfor den billigste måde at komme ud af handlen, hvis alt ikke er, som det skal være.

Et advokatforbehold sikrer dig derfor, at du får rådgivning om købet efter, du har underskrevet købsaftalen, men inden du er bundet af aftalen.

Hvilke dokumenter gennemgår en advokat i en ejendomshandel?

Der følger mange dokumenter med, når du køber en bolig. En advokat gennemgår alle dokumenterne og hjælper dig med at forstå indholdet. I en almindelig bolighandel er der typisk mellem 400 og 600 siders dokumenter.  

Hos Mieritz Advokatfirma gennemgår vi alle dokumenterne med dig.

Herunder har vi lavet en liste over en del af dokumenterne, som er med i en ejendomshandel, og hvad de normalt indeholder. Alle handler er dog forskellige, hvorfor listen ikke indeholder alle dokumenter, vi typisk ser.

Købsaftale

Hvis sælger accepterer købers bud, udarbejdes der en købsaftale. Købsaftalen skal indeholde oplysninger om køber, sælger og boligen, samt vilkårene for bolighandlen.

Købsaftaler udarbejdet af ejendomsmæglere er lavet ud fra en blanket fra Dansk Ejendomsmæglerforening. De er derfor standardiserede.

Købsaftalen beskriver handlens parter, men særligt processen i en handel – hvem gør hvad hvornår, og hvem betaler for hvad.

Købsaftalen fortæller typisk meget lidt om ejendommen. Det er alle de øvrige dokumenter, som gennemgås nedenfor, der fortæller hvad det er for en ejendom, du køber.

Når du, som køber, har sørget for at få et advokatforbehold i aftalen, kan denne skrives under. Advokatforbeholdet vil typisk stå i punkt 11 i købsaftalen. Hvis du er i tvivl om advokatforbeholdet er korrekt inden, du underskriver købsaftalen, kan du altid sende købsaftalen til os.

Salgsopstilling

Først og fremmest vil en advokat gennemgå salgsopstillingen, da det er vigtigt, at den læses grundigt. Somme tider kan der være rettelser fra den første version, du har fået i forbindelse med fremvisningen, til den endelige version.

Det er salgsopstillingen, som medfølger til købsaftalen, der er bindende for sælger og ejendomsmægler.

Det betyder, at de evt. tidligere udgaver du har modtaget, ikke er gældende.

Salgsopstillingen indeholder en detaljeret beskrivelse af ejendommen, samt oplysninger om blandt andet boligens forsikringsforhold, udgifter, skatter og servitutter.

Det er salgsopstillingens økonomiske oplysninger, som din bank tager udgangspunkt i, når de beregner, hvorvidt du kan godkendes til at købe ejendommen. Derfor er det vigtigt, at beløbene er korrekte.

Tilstandsrapport, el-installationsrapport og huseftersynsordningen

Hvis sælger har tilvalgt huseftersynsordningen, skal der udarbejdes både en tilstandsrapport og en el-installationsrapport. Rapporterne indeholder blandt andet beskrivelser af ulovlige VVS- og el-installationer.

Boligen kan dog gemme på skader, der ikke fremgår af rapporterne. Det er derfor altid en god idé også at få en ejerskifteforsikring.

Byggesagsdokumenter

Byggesagsdokumenterne indeholder typisk de byggetilladelser, der er givet på ejendommen af kommunen igennem årene. De kan også indeholde oplysninger om forskellige typer af installationer som f.eks. gamle olietanke eller solceller.

Det er afgørende at sikre, at bygningerne på ejendommen er godkendt.

Som boligkøber bør man kende boligens byggesagsdokumenter. Din advokat kan gennemgå alle dokumenterne og sikre, at der ikke er nogen fejl eller dokumenter, der mangler.

Byggesagsdokumenter er oftest nogle af de dokumenter, som ikke bliver sendt med i dokumenterne fra ejendomsmægleren.

Forsikring

Advokaten sikrer at sælger har forsikring på huset indtil du som køber overtager. Vi sikrer også, at der ikke er forbehold på forsikringen, altså nogle ting der ikke er dækket.

Det er en god idé at sikre dig mod uforudsete udgifter i din nye bolig. Din advokat kan rådgive dig i forhold til at tegne den rigtige husforsikring og en eventuel ejerskifteforsikring. Læs mere om ejerskifteforsikring her.

Lokalplaner

Advokaten kan undersøge, om der er lokale byggeregler, der gælder for området, boligen ligger i.

Lokalplaner kan bestemme hvilke farver en ejendom må have udvendigt, eller hvordan ejendommen må benyttes eller bebygges.

Rettigheder og regler / Servitutter

Servitutter er dokumenter, der indeholder rettigheder og/eller regler for ejendommen. Der findes både servitutter, som bestemmer, hvem der må råde over ejendommen, at ejendommen skal holdes i en bestemt stand eller, at der kun må bygges på en bestemt måde.

En servitut kan også være en ret for naboerne til at bruge en bestemt sti hen over ejendommen, altså en færdselsret. Eller en ret for en række ejendomme til at bruge en privat fælles badebro.

Servitutter kan således indeholde mange forskellige regler og/eller rettigheder og det er vigtigt, at du som køber kender til disse. Det er nemlig ejers ansvar at overholde dem, og kommunen sørger ikke for at rådgive eller holde øje med det. Hvis der er servitutter på din kommende ejendom, som du ønsker ophævet, kan din advokat hjælpe dig med at undersøge, om det er muligt.

Ejendomsdatarapport

Ejendomsdatarapporten samler omkring 50 forskellige ejendomsoplysninger, som det offentlige ligger inde med. Her indgår blandt andet oplysninger fra det offentlige om både ejendommen og det omkringliggende område. Det indebærer også BBR-oplysninger , der skal være registreret korrekt. Det kan være oplysninger om husets materiale, hvis der fjernes eller tilføjes bygninger på ejendommen osv.

Rapporten kan også indeholde informationer om planlagte projekter. Det kan være en kommende motorvej eller jernbane, der skal bygges tæt på boligen. Det kan både give støjgener og forringe boligens værdi.

Jordforureningsattester og energimærke er også en del af ejendomsdatarapporten. En jordforureningsattest giver vigtig information om, hvorvidt grunden er forurenet eller ej. Den fortæller også, hvis der en risiko for, at din grund vil blive forurenet. Det kan have stor indflydelse på boligens pris.

Grundejerforening/ejerforening

Advokaten gennemgår de foreninger, som ejendommen har pligt til at være medlem af.

Her gennemgås vedtægter, regnskaber og det seneste referat, så man sikrer, at det er en sund forening uden store økonomiske projekter rundt om hjørnet, som man køber sig ind i.

Flere foreninger har også et sæt regler ift. orden på grunde og fællesområder, som man skal kende til som køber af en ejendom.

Godkendelsesbrev

Når handlens dokumenter er gennemgået af advokaten og der er holdt møde med køber, udarbejdes der et godkendelsesbrev.

Et godkendelsesbrev kan indeholde betingelser, som skal opfyldes, før købers advokat godkender købet. Når sælger og ejendomsmægleren har opfyldt alle betingelserne, er boligkøbet på plads.

Det betyder, at du som køber er sikret, at eventuelle mangler i handlen bliver afklaret, inden du endeligt har købt huset.

Når du har købt huset, sørger advokaten også for disse dokumenter, hvis det er noget, du som køber skal stå for ifølge købsaftalen:  

Skødet

Skødet er dokumentet, som overfører ejendomsretten fra sælger til køber. Det er altså her din ejendomsret registreres og er dermed et bevis på, at du er den nye ejer af ejendommen. Skødet skal underskrives af begge parter og tinglyses digitalt, før det gælder. Det skal i øvrigt opfylde alle kravene i Tinglysningsloven, hvilket din advokat kan sikre sig.

Skødet skal indeholde navne på både den tidligere og den nye ejer, samt oplysninger om ejendommens beliggenhed, størrelse og beskrivelse.

Før i tiden var skødet fysisk med stempler mv. på. Det er det ikke længere. Nu er det digitalt.

Refusionsopgørelse

Efter overtagelsesdagen udarbejdes der en refusionsopgørelse. En refusionsopgørelse er en opgørelse over alle udeståender mellem sælger og køber indtil overtagelsesdagen. I visse tilfælde skal der opgøres regnskaber vedrørende vand og el.

Derudover kan refusionsopgørelsen relatere sig til betaling af ejendomsskat eller ejerskifteforsikring.

Til sidst kan der være indsat særlige vilkår i aftalen, hvor sælger eller køber skal refundere hinanden beløb. Det kan være, hvis hårde hvidevarerne ikke virker ved overdragelsen.

Refusionsopgørelsen sikrer således, at alle evt. krav køber og sælger imellem, afregnes samlet, så parterne ikke skylder hinanden noget.

Har du spørgsmål til noget af dette, eller har du brug for rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, så kontakt os på info@mlaw.dk eller på telefon 32 42 64 00

 

Kontakt os

Hvis du har brug for rådgivning, kan du med fordel benytte kontaktformularen nedenfor og beskrive dit problem kort, så vil vi vende tilbage på din henvendelse hurtigst muligt. Vedrører din sag konkurs eller konkursbegæring? Så skriv til konkurs@mlaw.dk